【我们想让你知道】
许多人买房、卖房前都会参考实价登入的网站，但实价登入里时常有许多我们看不到的资讯。屋况、价格、格局、坪数等等因素都是眉角，以下盘点 7 项实价登入没告诉你的资讯。
文 / House 123 执行长 邱爱莉
「实价登录」是许多人买房、卖房重要的参考资讯，连银行估价也会参考它。然而，「实价登录」里有许多我们看不到的资讯，却影响着价格和房子本身的价值。有哪些是「实价登录」资讯没告诉我们的事呢？
「实价登录」的介面有哪些资讯？
「实价登录」有提供的资讯
地址门牌、社区、总价、交易年月、单价、总面积、主建物占登记坪数的 %、型态、屋龄、楼别和总楼高、主要用途、格局，「实价登录」告诉了我们上面这些资讯，包含：地址门牌（有些还有标示社区）、总价、交易年月、单价、总面积、主建物占登记坪数的 %、型态、屋龄、楼别和总楼高、主要用途…等。点进去每一笔资料，会看见它的格局是几房几厅，这些是看得到的资讯。
实价登录没有告诉我们的关键资讯
1. 屋况如何？
包含：有没有漏水？有没有钢筋外露？有没有装潢？甚至，有没有白蚁？有没有嫌恶设施？有没有风水煞？这些都看不出来。 所以，假设同一个社区有两间一样的坪数、差不多的楼层，两笔都成交 1,000 万，一个预计要再花 150 万整理，另一个不用再花什麽钱整理，在实价登录看起来却是一样的。
2. 格局是否有照实刊登？方正与否？有无风水瑕疵？
从实价登录资料看得出来几房几厅，但不知道有没有方正？有没有采光？有没有「厕所居中」或「开门见厕」？或「开门见灶」？这些风水的缺点，是实价登录里看不出来的。另外，许多隔套收租的买方为了方便贷款申请，会找不用入内看的银行，隔套也会写住成家格局，这些也是实价登录没有真实反应的资讯。
3. 价格有没有被垫高？
「实价登录」有一个市场上流传的秘密，这在实价登录 1.0 年代还有人做，就是：把合约价格写高，方便买方办贷款。现在实价登录 2.0，这样的案例变少了，但是，还是有建商针对「新成屋」、「预售屋」用「装潢补贴」的方式变相折价。
例如：总价 1,000 万，另外提供 100 万的装潢补贴，而且这个装潢补贴在交屋当下就给买方，买方有没有装潢都没关系。对买方来说，实际的买价就是 1,000 万－100 万＝900 万。但实价登录会写 1,000 万。虽然政府有要求要把装潢款备注在备注栏里面，但大部分申报时都不会填写，这个也是实价登录看不出来的。
4. 过高、过低不揭露？！
根据「不动产成交案件实际资讯申报登录及预售屋销售资讯备查办法」第 18 条：「直辖市、县（市）主管机关受理申报登录之不动产买卖案件实际资讯，经筛选去除显着异於市场正常交易价格及特殊交易之资讯并整理後，提供查询之资讯类别及内容….」里面有一段关键字：「经筛选去除显着异於市场正常交易价格及特殊交易之资讯」。什麽是「异於市场正常价格」？就是「过高」或「过低」的，而且，不是备注「亲属间交易」的那些喔！因为「亲属间交易」会备注「亲属间交易」，资料是看得到的。但是，其他政府认为「过高」或「过低」的交易纪录，却连揭露都不会揭露出来。
所以，之前我们曾经在买完房子、办完贷款 2 个月後，银行回查实价登录，发现查不到这一笔，以为我们没有去登录，要求我们说明。我们请代书提供实价登录的登录资料给银行证明我们有去登录，但因为买太低，所以系统没有揭露出来，就是属於这一种。
5. 「车位」的坪数和价格有没有正确拆分？单价计算是否正确？
这个是许多社区大楼常见的 bug，实价登录上路快 10 年了，都还没完全改善。举例来说，像这一笔：上面只有写有车位，但没说它是坡道平面、还是机械车位？没写是 B1 还是 B4？也没说车位多少钱？这种的就很容易误导 以为房子就是 5,500 万除以 66.35 坪＝82.9 万/坪。可是，如果它有写它包含 1 个车位，一个车位 400 万元，房子不含车位总共 52.97 坪，你就会发现实际的房子单价，应该是 （5,500－400）/（66.35－13.38）＝96.28 万 / 坪才对。
这在一些实价登录的民间网站（例如：乐居）就做得比政府的网页还要好，也是在查实价登录时要注意的。
6. 房子的其他条件
有无管理？公设内容？有无垃圾回收？邻居素质？有无嫌恶设施？小环境？学区？增建等其他效益？例如：「大楼」和「华厦」对实价登录系统来说，是以「总楼高」来划分。但实务上，我们不是用「总楼高」来判断，而是看它有没有管理员、有没有实用的公设？还是就只有磁卡门禁进出，除了梯间之外，什麽公设都没有（但公设比还是＞20%）。另外，像：有没有垃圾回收？邻居住什麽样的人？有没有嫌恶设施？有没有风水瑕疵？有没有露台？如果是一楼，有没有前庭後院？可不可以停车？有没有店面效益（虽有店舖类型，但有些登录仍在住家）
附近的小环境是公园？还是邻居做资运回收？学区是哪一个？…..所有你看屋、出价会在意的，实价登录都看不出来。当然，现在实价登录有地址，时间很多的话，也可以一个一个比对 google 街景，但实际上还是很难对照的很仔细。但这些会不会影响房子的行情和你的出价？当然会！只是实价登录看不出来。
7. 没有去实价登录的
你会发现有些房子明明是实价登录上路之後买卖的，为什麽实价登录找不到？一种可能性是它买的价格「过高」或「过低」，所以没有揭露。但也有另一种可能性，就是：他根本没有去登录。如果没有特别被检举或稽查，可能就这样过去了。在实价登录系统当然就看不到喔！看完这些，有没有发现其实实价登录也有很多猫腻？这也是为什麽，除了「实价登录」外，我们会另外提供银行窗口和资源给我们同学做估价的原因，因为银行的「估价」也是议价时很重要的参考，也关系到贷款贷不贷得到喔！
下次看实价登录时，一定要多多留意！
更多好文推荐给你：
本文由 授权转载，原文
（图：shutterstock，仅示意 / 责任编辑：郑丞伟；内容纯属参考，并非投资建议，投资前请谨慎为上）